aneb jak EKOSPOL vydělá na občanech Prahy 22
První červnový den začala společnost EKOSPOL miliardáře Evžena Korce prodávat projekt Ekobyty U Obory. Rezervace i cedulky „PRODÁNO“ přibývají, jistě nebude dlouho trvat a všech 69 bytů získá nové majitele. A to přes fakt, že cena za metr bytu je přes 100 tisíc korun a garážové stání ve sklepě přijde na více než 300 tisíc, před domem skoro na 200 tisíc. A jak bystře dodávají prodejní prospekty – v ceně není zahrnut sklep. Jenom v tomto projektu můžeme očekávat minimálně 200 nových spoluobčanů, které sice s radostí vítáme, ale přece jen bychom je rádi upozornili, že už teď nám v obci dost často neteče voda a trpíme zde obecně drastickými infrastrukturními problémy. Také míst ve školkách a školách není nazbyt, skoro se dá předpovědět, že během roku nebo dvou nebudou žádná. S výčtem potíží by se dalo pokračovat, ale to každý občan Prahy 22 dobře ví. A naši nováčci brzy zjistí, že realita je jiná než reklamní prospekty.
EKO naoko
Výstavba projektů společnosti EKOSPOL v Uhříněvsi není žádná novinka. Bujaře probíhá už od začátku tisíciletí, ale po nástupu nové politické reprezentace starosty Vojtěcha Zelenky dostala opravdovou „zelenou“. Skoro by to vypadalo, že pan starosta byl jat svým zájmem o ochranu přírody, a snad proto se rozhodl vycházet firmě s tak ekologicky působícím názvem mimořádně vstříc.
Popravdě by mu v takovém případě měl někdo sdělit, že ono „EKO“ nemá nic společného s ekologií, a už vůbec ne s přírodou, ale jde o iniciály majitele. Nu ano – Evžen Korec.
Pravda je ale ještě horší. EKOSPOL během své existence postavil některé z nejošklivějších novodobých paneláků, jaké se dají v České republice najít. Kdo nevěří, nechť si na webových stránkách firmy otevře „referenční objekty“. Na mnohých z nich by se dalo vyučovat, co to je architektonické peklo. Budiž přičteno předchozím politickým reprezentacím Prahy 22 k dobru, že výsledky řádění tohoto developera v Uhříněvsi patří z estetického pohledu k tomu nejlepšímu, co EKOSPOL postavil. Laťka sice není nijak vysoko, ale nedopadli jsme jako „Výhledy Barrandov“ nebo „Nové Měcholupy IV“.
A co infrastruktura, pánové?
Jenže vizuální elegance není to, o čem nyní bude řeč. Ve skutečnosti jde o peníze.
Nová výstavba je pro každou obec či městskou část problém. Znamená to dopravní zatížení, potřebu řešit kanalizaci, kapacitu dodávek vody, odpadové hospodářství, znamená to také nové děti, a tedy poptávku po místech ve školkách a školách. Je to mnoho povinností, a hlavně mnoho investic. Proto obce a města požadují po investorech příspěvky na rozvoj veřejných služeb. Třeba jedno nové místo ve škole či školce znamená skutečně obrovské investiční náklady. Záleží na tom, jak je obec rozumná a schopná stavět, ale bavíme se o 700 tisících až jednom milionu korun na žáka.
V posledních letech se kvůli snížení korupčních rizik postupně prosazuje systém, kdy nejsou dojednávány podmínky pro každý projekt zvlášť, ale kdy radnice vyhlásí obecně nějaké více či méně jednoduché pravidlo. To je férový postup.
V Uhříněvsi platí od roku 2019 pravidlo prosazené tehdejším starostou Zelenkou, kde investor přispěje částkou 1000 korun za každý metr čtvereční hrubé podlažní plochy (HPP). Ta je pro tyto účely počítána bez garáží a technického zázemí. Což je samo o sobě asi chyba, ale o tom by měli diskutovat zastupitelé a radní.
Tisíc není vůbec moc
Oněch tisíc korun za metr HPP může vypadat jako spousta peněz. Například EKOSPOL vedle zmíněného projektu U Obory chystá v Uhříněvsi ještě projekt další (znovu pod poměrně klamavým marketingovým názvem Ekocity Uhříněves II). Dohromady měří něco málo přes 19 000 metrů čtverečních HPP. Takže EKOSPOL by měl Praze 22 vyplatit 19 milionů korun.
Podívejme se, kolik by za stejné metry zaplatil developer jinde. Třeba v takovém dvojměstí Brandýs nad Labem / Stará Boleslav by to bylo minimálně 87 milionů. Nu ano, je to tak. Již jsme zmínili, že U Obory má jít o skoro 70 bytů. Ekocity doplní počet pro zjednodušení do počtu 500 bytů (ve skutečnosti to bude víc, ale nedělejme si to složitější). V onom Brandýse mají různé sazby za byt (podle velikosti odstupňované na 130, 195 a 260 tisíc korun). Převedeno na připravované projekty EKOSPOL v Uhříněvsi by to vycházelo průměrně na 175 tisíc korun za byt. Což je 87,5 milionu korun.
Asi není pochyb, že 87,5 milionu je trochu víc než 19 milionů. Že by Brandýs byl více než čtyřikrát lepší adresou, než je Uhříněves?
Je třeba si představit dopad nové výstavby. Praha 22 měla k letošnímu 1. lednu skoro 11 tisíc obyvatel. Více než 500 bytů postavených firmou EKOSPOL znamená odhadem 1000 nových sousedů, tedy prakticky růst počtu obyvatel MČ skoro o deset procent. To je o deset procent více aut, o deset procent více elektřiny proudící kabely, o deset procent více spotřebované vody a vypouštěných splašků, o deset procent více odpadků… To všechno znamená obrovské náklady městské části.
Nepeněžní finta, ale proč?
enže ve skutečnosti ani těch 19 milionů MČ nedostane. Úřadující starosta Zelenka (jsme stále v roce 2019) totiž využil toho, že jeho vlastní pravidla umožňují „nepeněžité“ plnění. V případě EKOSPOLu dohodl „zaplacení pozemky“.
Proč? To se z důvodové zprávy předložené Zastupitelstvu městské části nedozvíme. Komu to pomohlo? Nelze najít žádný benefit pro MČ a její obyvatele. Samozřejmě určitě to pomohlo EKOSPOLu – kdyby to pro něj bylo nevýhodné, tak samozřejmě nedá svoje „hodnotné“ pozemky a raději zaplatí 19 milionů. Těžko si představit podnikatele, který by radostně dal více, než by měl.
Co vlastně MČ dostala?
EKOSPOL, starosta Zelenka a radní i koaliční zastupitelé, kteří smlouvu v roce 2019 schválili, se ovšem tváří, že Uhříněves narazila na filantropického developera, který nemůže odolat touze rozdávat plnými hrstmi.
Na poněkud nesourodou hromádku pozemků (pro zajímavost: některé z nich nebyly ani ve vlastnictví EKOSPOLu, ale jiné spřízněné firmy) byl vypracován posudek, podle kterého mají hodnotu 28,4 milionu korun. Čili jako by MČ získala ještě devět milionů nad rámec vlastních pravidel jednání s investory.
To bychom snad měli nechat za EKOSPOL sloužit děkovnou mši.
Jenže: S odhady pozemků se dá čarovat ne snad podle libosti, ale určitě hodně. Znalecký posudek na jeden z oněch pozemků byl například dělán sice stejným znalcem, ale jinou metodou než na všechny ostatní. Už tohle vypadá jako klasická „účelovka“.
Takže je třeba se zeptat: Mají opravdu takovou cenu? To bychom se dozvěděli v případě, že by se je MČ pokusila prodat. Jinak jí – popravdě – nejsou k ničemu. Vzhledem k tomu, že nejde o stavební parcely, část by bylo možné nejlépe charakterizovat jako mokřad. Není naprosto jasné jakékoli jejich ekonomické využití. Takže lze situaci pojmenovat i tak, že se EKOSPOL zbavil parcel, které mu byly k ničemu, a MČ získala pozemky, pro které asi nikdy nenajde využití.
Škoda že se radní a tehdejší starosta alespoň nepokusili zjistit, kolik za ty pozemky původně zaplatil EKOSPOL a jeho spřízněná firma. Jistě by to pomohlo posouzení, jakou hodnotu vlastně reálně mají.
V každém případě při normálním postupu by MČ získala alespoň těch 19 milionů. Místo toho bývalý starosta Zelenka zařídil, že dostala mokřad, kousky polí určené ke sportu a rekreaci a pár kusů komunikací, chodníků… a podobně.
Gratulujeme panu Korcovi k výdělku
Takže závěrem: Měli bychom být opravdu šťastní, že Evžen Korec díky exstarostovi Zelenkovi přidá ke svým 3,5 miliardy korun (podle časopisu Forbes) další pořádně tučný balík. Jeho EKOSPOL se vyhnul spolufinancování dopadů růstu obyvatel na nutné investice MČ, takže z každého bytu bude mít o poznání větší zisk.
Bylo by hloupé panu realitnímu magnátovi závidět, ale skutečně mu mají přispívat do prasátka všichni obyvatelé naší městské části? Protože ty peníze, které MČ nezískala od EKOSPOLu, ale které bude potřeba zaplatit na investice nutné ke zvládnutí růstu počtu občanů o deset procent, to jsou například ty peníze, které se vybírají na vyšší dani z nemovitostí.